买了二手房子想退房怎么办
一、买了二手房子想退房怎么办
1、定金阶段:
这个阶段双方只是签订了定金协议,真正的存量房买卖合同还没有成立,严格来说不存在退房的问题,实际上是退定金的问题。一般情形下买方违约定金不退,卖方违约双倍返还定金。
2、已签订存量房买卖合同但未实际履行:
这种情况下如果一方想退房首先要与对方协商,看能否达成一致意见,如果双方达成了一致意见,要以书面形式表示出来,签订正式解除合同协议。协议的内容主要应包括双方同意解除原房屋买卖合同、违约责任如何承担等问题。双方达成协议后任何一方不履行协议的内容,对方都有权要求其履行,也可以通过诉讼或仲裁方式要求对方履行。
如果买卖双方中一方构成根本性违约,且达不成一致意见,那么根据《合同法》相关规定,有单方解约权的一方可书面通知对方,合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
3、已签订合同且已部分履行:
买卖双方签订合同后,买方已经交付部分购房款,并办理了入住。这个阶段解除合同既有买方的原因,也有卖方的原因,比如卖方觉得房子涨价了,不想卖了,想反悔。这个阶段除与上述要求一致外,还涉及物业、装修损失、搬离时间等问题。
如卖方违约,装修损失应经过房地产评估机构评估,确定装修损失,买方还应与物业公司签订解除物业管理的合同,如达不成协议买方可向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁,既可以要求继续履行合同,也可以要求对方承担违约责任。
4、已经完成过户阶段:
买方缴税了个税、营业税、契税等房产交易税,且完成了过户手续,一般情况下此合同已经履行完毕,除非合同里有约定,否则一般情况下买方是不能退房的。但因担保机构,或者中介公司垫资,且合同有约定如买方拒不按约定履行付款义务,卖方是可以提出解除合同的,要求买方退房并承担相应的损失。在房屋过户后发现严重质量问题也是可以退房的。
在二手房买卖过程中,由于违约方的不同及所处的阶段不同,办理退房的程序也不同。房屋买卖不同于其他日常生活消费品的买卖,因为其交易周期长,涉及资金量大,技术问题多,权利义务关系复杂,所以对程序要求比较严格。退房过程中有很多细节问题要处理,稍有不慎就容易引起纠纷。因此,建议购房者事先就退房的问题咨询一下律师,或者请律师协助解决退房过程中的事宜,避免退房纠纷。
二、二手房公积金贷款流程是怎样的
办理二手房公积金贷款分以下几步完成:
1、申请。准备申请二手房贷款的职工应提交《借款人(配偶)工资收入及住房公积金缴存证明》(一式三份)和交易前的《房屋所有权证》的原件及复印件,由业务人员审核确认该职工住房公积金缴存情况是否正常(职工住房公积金缴存情况是否符合贷款条件还须申请报件时最后确认)、该职工(配偶)工资收入证明是否真实、规范。
2、担保。二手房住房公积贷款担保方式有阶段性保证加抵押、抵押两种,借款人可以根据自身实际情况自主选择。
3、审核。按要求提交全部贷款申请资料后通过审核、审批,通过后通知银行与借款人签订借款合同,并办理合同公证等手续。
4、放款。借款人以上所有手续办理完毕后,由中心向委托银行发出《准予放款决定书》,通知银行放款。
5、还款。一系列办理流程后,最后就是购房者还款,购房者就可以按借款合同中月还款额的约定,按月向银行还款就可以了。
整理:潘嵩婚姻律师